Welche Bedingungen müssen gegeben sein, damit sich ein Investment in vermietete Wohn- oder Ferienimmobilien für private Kapitalanleger auch auszahlt und die voraussichtlichen Mieteinnahmen beziehungsweise die erzielbaren Renditen hoch ausfallen? Von welchen Parametern hängt es ab, ob eine Immobilien-Investition als zukunftssicher und nachhaltig gelten kann? Nun, ganz klar, „von einer Vielzahl von Faktoren“, schreibt Nils Olov Boback, Geschäftsführer der NCC Deutschland GmbH, in einem Gastbeitrag für die Oktober-Ausgabe von „Vermögen & Steuern“, einer Fachzeitschrift für die Steuer-, Rechts- und Vermögensberatung.
Wichtig, so Boback „sind natürlich der Kaufpreis und die Fremdkapitalzinsen – sie beeinflussen die Rentabilität des Investments maßgeblich.“ Gleichzeitig muss ein Investor definitiv aber auch die Nachfragesituation im Auge haben. Und die Nachfrage hängt entscheidend vom Standort ab. So gibt es in Deutschland zahlreiche Städte und Regionen, in denen – gegen den Bundestrend – die Bevölkerungszahl der amtlichen Statistik zufolge langfristig weiter steigen wird. Städte wie Hamburg oder Berlin sind demnach als Wohnstandorte derart attraktiv, dass sie, wie Boback schreibt, „noch über Jahrzehnte einen Zustrom an Wohnungssuchenden aufweisen werden.“ Hinzu kommt an vielen Standorten das Phänomen der sich verändernden Lebensgewohnheiten, konkret: die wachsende Zahl der Single-Haushalte. Die logische Konsequenz in diesen Regionen: Eine zusätzliche Nachfrage nach entsprechend mehr Wohnungen. Und schließlich ist am jeweiligen Standort mit Blick auf die Angebots- und Nachfrageentwicklung bei Mietwohnungen noch ein weiterer Parameter von Bedeutung – die Fertigstellungszahlen für Wohnungen vor Ort. Denn, so Boback: „Eine Immobilie dort zu erwerben, wo das Angebot die künftige Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt, sollte wohl überlegt sein.“
Und das gilt es letztlich – ebenso wie die demografischen Faktoren – nicht nur bei der Wahl der Region, der Stadt oder eines Orts zu beachten. Auch die Lage innerhalb des jeweiligen Standorts muss stimmen. Das heißt: Die Bevölkerungsentwicklung, die Zunahme von Single-Haushalten und die Fertigstellungszahlen für Wohnungen müssen auch im kleinräumigen Maßstab analysiert werden. Damit nicht genug. So sollte zudem „geprüft werden, ob beispielsweise Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung vorhanden sind.“ Auch die Anbindung an den Bus- oder Schienenverkehr sowie das Straßennetz (oder beispielsweise die Entfernung zur nächsten Autobahn) muss im Blick behalten werden. Und „dies stellt nur eine Auswahl der möglichen Faktoren dar – weitere Punkte sind das kulturelle Angebot im Umfeld, Grünflächen oder gastronomische Einrichtungen.“ Denn: „Diese sogenannten infrastrukturellen Voraussetzungen sind für den späteren Vermietungserfolg von großer Bedeutung.“
Eine detaillierte Standortanalyse ist – auch darauf geht Boback in seinem Gastbeitrag ein – genauso beim Kauf einer vor allem für die Vermietung an Urlaubsgäste bestimmten Ferienimmobilie unerlässlich. „Hier gilt es bei der Nachfrageentwicklung die Frage zu beantworten, ob eine Region touristisch attraktiv ist und ob sich die voraussichtlichen Besucherzahlen positiv entwickeln.“ Das ist beispielsweise vor allem im Nord- und Ostseeraum der Fall. Wobei auch hier die Nachfragefaktoren wie die Tourismusströme und die Angebotsentwicklung „kleinräumig auf die jeweilige Lage heruntergebrochen werden“ müssen. „Und auch hier sollte das direkte Umfeld nach den Kriterien bewertet werden, nach denen die potenziellen Urlauber die Lage ihrer Unterkunft auswählen. Beispiele sind die Entfernung zum Strand, zum Bäcker, der Zugang zu Rad- und Wanderwegen oder die Qualität der Landschaft in unmittelbarer Nähe.“
Nun ist die Wahl des richtigen Standorts für eine Wohn- oder Ferien-Immobilie als Kapitalanlage der eine Knackpunkt. Der andere ist freilich die Frage, ob man eine Bestandsimmobilie erwirbt oder einen Neubau. Aus Bobacks Sicht bieten Neubauten dabei einige wichtige Vorteile: „So können beispielsweise die aktuellen Präferenzen der Mieter in Deutschland im Neubau vergleichsweise leicht berücksichtigt werden. Parkett, eine ausreichend dimensionierte und gut ausgestattete Küche sowie ein Balkon oder eine Dachterrasse sind heute praktisch ein Muss. Auch Stellplätze (beispielsweise in einer Tiefgarage) werden vor allem in den großen Städten immer häufiger nachgefragt.“ Zwar ist eine nachträgliche Veränderung bestehender Wohnimmobilien in vielen Fällen ebenfalls möglich, allerdings sind hierfür Investitionen erforderlich, „die erheblich über denen liegen können, wenn solche Punkte von vornherein geplant und realisiert werden.“
Auch beim Thema Energieeffizienz haben Neubauten gegenüber Bestandsimmobilien aus dem Blickwinkel des Kapitalanlegers die Nase vorn, so Boback. Schließlich werfen viele Mieter, wenn sie sich für eine Mietwohnung entscheiden, die Gesamtbelastung aus Miete und Nebenkosten einschließlich der Heizkosten in die Waagschale: „Bei neu errichteten Gebäuden, die bereits aufgrund der gesetzlichen Anforderungen ein hohes Maß an Energieeffizienz aufweisen müssen, sind die Heizkosten entsprechend niedrig – ein Vermietungsargument, das mit der steigenden Bedeutung der Energiediskussion in Deutschland noch weiter an Gewicht gewinnen wird.“