Sind Investitionen in Bestandswohnungen wirklich risikoärmer als in Neubauten? Diese Frage stellt die Zeitschrift „Immobilien & Finanzierung“ in ihrer am 15. November erschienenen Ausgabe auch dem Geschäftsführer der NCC Deutschland GmbH, Nils Olov Boback. Und Bobacks Antwort fällt eindeutig aus: Auf keinen Fall. Anders als neu errichtete Immobilien sind Bestandwohnungen, so Boback, sogar als Investitionsrisiko einzustufen.
So haben viele Bestandsimmobilien allein schon vor dem Hintergrund der breiten Diskussion um Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gegenüber Neubauten das Nachsehen. Der Energieverbrauch eines unsanierten Hauses, das über 25 Jahre alt ist, ist beispielsweise etwa drei Mal so hoch wie der eines Neubaus. Ein wichtiger Faktor, den Anleger zunehmend mit in ihre Rechnung aufnehmen. Denn: „Die meisten institutionellen Investoren planen eine längerfristige Anlage, und hier gewinnt insbesondere die Frage der Energieeffizienz an Gewicht.“ Wie Boback erläutert, kalkulieren Mieter ja nicht mit der Nettokaltmiete, sondern mit der Bruttomiete einschließlich der Heizkosten. Da nun wiederum die Heizkosten bei neu errichteten Gebäuden aufgrund der sehr viel höheren Energieeffizienz in der Regel wesentlich geringer sind als bei Bestandsimmobilien, gewinnen Investoren hier zugleich mehr Spielraum bei der Kaltmiete.
Boback warnt in diesem Zusammenhang nicht nur vor hohen Kosten, um Bestandswohnungen an aktuelle und künftige Anforderungen der Mieter und des Gesetzgebers anzupassen. Darüber hinaus, schreibt Boback, vergehen im Schnitt 20 Jahre, bis sich die energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie durch die Einsparungen amortisiert hat. Trotzdem investieren Anleger heute immer noch häufig bevorzugt in den Bestand als in Neubauobjekte – und das hat „erstens etwas mit den zu erzielenden Renditen und zweitens mit der Verfügbarkeit von Objekten zu tun.“ Doch wie lange wird sich dieser Trend noch halten? Die Erfahrung zeigt jedenfalls, dass institutionelle Investoren ein großes Interesse an Neubauprojekten haben, wenn eine Anfangsrendite zwischen fünf und sechs Prozent erreicht werden kann. Dies, so Boback, „ist zwar ein ambitioniertes Ziel, jedoch nicht unerreichbar“ – wie NCC in der Vergangenheit bereits unter Beweis gestellt hat.