Ob Mietobjekte oder Wohneigentum: Hamburg ist ein teures Pflaster. Und steigen schon die Mieten kontinuierlich, so ziehen die Preise für Eigentums-wohnungen sogar noch stärker an. Damit nicht genug, denn: „Es ist kein Ende in Sicht“, wie es in der März-Ausgabe des „immobilienmanagers“ heißt, in der Roswitha Loibl Trends und Preis-entwicklungen auf dem Hamburger Wohn-immobilienmarkt en detail unter die Lupe nimmt.
So lag die Hamburger Durchschnittsmiete in der zweiten Jahreshälfte 2010 mit 10,40 Euro pro Quadratmeter um mehr als fünf Prozent über der des zweiten Halbjahrs 2009. Im Bezirk Eimsbüttel waren zuletzt Schwerpunktmieten von 12,05 Euro zu finden, gefolgt von Hamburg-Nord mit 11,85 Euro. Und schließlich gibt es, so Loibl, noch Quartiere wie die Neustadt und die Hafencity, denen das Etikett „Reichenghetto“ anhaftet, wo Durchschnittswerte von etwa 17 Euro erreicht werden.
Die Folge der Mietpreisrallye: Wohnungssuchende geben gleichzeitig Miet- und Kaufgesuche auf. „Womit sie“, wie Loibl feststellt, „allerdings vom Regen in die Traufe kommen. Denn die Preis-steigerungen bei Eigentums-wohnungen fallen noch heftiger aus als bei Mietobjekten.“ Fünf bis zehn Prozent mehr mussten die Erwerber von Eigentumswohnungen bezahlen, wenn sie nicht im ersten, sondern im zweiten Halbjahr 2010 kauften. Der Schwerpunktpreis in der Stadt lag zuletzt bei 3150 Euro. In den „gefragtesten Vierteln“, nämlich Harvestehude und der Hafencity, wurden in einer Erhebung sogar Mittelwerte von 6750 Euro bzw. 6430 Euro genannt.
„In erster Linie treibt die hohe Nachfrage die Preise, doch in Hamburg gibt es auch einige hausgemachte Besonderheiten, die zu höheren Baukosten beitragen“, so Loibl. Dazu zählt zum einen „die Vergabe von städtischen Grundstücken im Höchstgebotsverfahren“, zum zweiten die für Neubauten geltenden Anforderungen an die Energieeffizienz, die die Vorschriften der EnEV 2009 noch übertreffen, und zum dritten den Fakt, dass „die städtebauliche Qualität einer besonderen Überprüfung“ unterliegt. „Die architektonische Planung hat in Hamburg einen höheren Stellenwert als beispielsweise in Berlin“, bestätigt in diesem Zusammenhang auch Norbert Schumacher, Regionsleiter Hamburg der NCC Deutschland GmbH.
Innerstädtisch, so Schumacher gegenüber dem „immobilienmanager“, ist aus all diesen Gründen „unter 3000 Euro kaum noch etwas planbar“. Normalverdiener, die nicht mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung zahlen können, müssen sich deshalb „weiter draußen umsehen“. Erhebliches „Entwicklungspotenzial“ schlummert dabei derzeit nach Ansicht von Schumacher vor allem in „Randbereichen von Eppendorf, Eimsbüttel und Eidelstedt“.
Und dass es an der Peripherie der Hansestadt auch unter 3000 Euro pro Quadratmeter geht, zeigt das Beispiel Bergedorf, wo NCC schon Eigentumswohnungen zu Preisen ab 2000 Euro pro Quadratmeter anbieten konnte. Machbar, so der „immobilienmanager“, „ist dies durch das Plattform-Konzept in Zusammenarbeit mit dem hausinternen Produktionsbereich, bei dem – wie beim Automobilbau – standardisierte Komponenten die Basis bilden.“