„Berlin-Euphorie ohne Ende?“, fragt Martina Vetter in der „Immobilien Zeitung“ vom 14. April mit Blick auf den Wohnungsmarkt in der Hauptstadt. Und tatsächlich findet sie zahlreiche Indizien und Beispiele in Berlin, die diese Vermutung stützen. So sieht etwa die Investitionsbank Berlin gute Voraussetzungen für eine weiterhin stabil wachsende Nachfrage nach Wohnraum. Wobei die Reserven auf dem Berliner Wohnungsmarkt schmelzen und die Angebots-mieten für neue Mietverträge und die geforderten Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen. Ein Grund für die schrumpfende Zahl freier Wohnung ist hier ganz klar die stark gestiegene Zahl der Haushalte: Während sich die Gesamteinwohnerzahl Berlins im ersten Jahrzehnt gerade einmal um 1,8 Prozent 60 000 Bewohner auf 3,44 Mio. Menschen erhöhte, stieg zur gleichen Zeit die Anzahl der zugleich immer kleiner werdenden Haushalte um 9,1 Prozent oder 165 000. „Die Zahl ist beeindruckend, denn sie entspricht nahezu der Anzahl der Haushalte im gesamten Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg“, stellt Vetter fest.
Da aller Vorrausicht nach auch in den nächsten Jahren vor allem die Zahl Einpersonenhaushalte weiter zunehmen wird, müssten eigentlich 6000 Wohneinheiten pro Jahr neu errichtet werden. Faktisch liegt das Volumen der Neubautätigkeit in Berlin aber seit Jahren konstant bei rund 3000 neuen Einheiten pro Jahr. „Eine Folge von Leerstand einerseits und niedrigen Angebots-mieten andererseits“, so Vetter. 2007 habe sich indes „das Blatt gewendet“. Die bei Neuvertrags-abschlüssen durchschnittlich verlangten Mieten steigen seither „auf breiter Front und in fast allen Bezirken“ signifikant an.
Dass sich – mit Blick auf die Mietpreise und daher vor allem aus der Sicht von Immobilien-eigentümern und Investoren – der Berliner Wohnungsmarkt im Aufwind befindet, bestätigt an dieser Stelle auch Fred Weber, Regionsleiter der NCC Deutschland GmbH für Berlin-Brandenburg. So erzielt der Investor bei den Mietwohnungen, die NCC im Rahmen des Bauvorhabens an der Heinrich-Böll-Straße in Berlin-Niederschönhausen errichtet hat, Nettokaltmieten pro Quadratmeter, die um 1,20 Euro über dem von empirica für dieses Gebiet errechneten Maximalwert liegt.
Wie Vetter schreibt, profitiert der Immobilien-eigentümer in diesem Fall „auch davon, dass viele Leute, die früher im Szenegebiet von Prenzlauer Berg, das zum Bezirk Pankow gehört, nicht mehr bereit oder in der Lage sind, Nettokaltmieten von 10 Euro/Quadratmeter und mehr zu zahlen, wenn sie nach einer größeren Wohnung suchen, etwa weil sie eine Familie gründen.“
Das gleiche gelte beim Erwerb von Eigentum, so Vetter weiter: „Wer weniger zahlen will als die für Berliner Verhältnisse recht üppigen Quadratmeter-preise von um die 4000 Euro, die im Umfeld der Kastanienallee aufgerufen werden, weicht Weber zufolge auf Lagen aus, die zwar noch in der Nähe, aber günstiger sind.“ Ein Beispiel hierfür ist, so Weber in der „Immobilien Zeitung“, das NCC-Bauvorhaben „Vineta-Terrassen“ am Eschen-graben im südlichen Pankow, nur zwei U-Bahn-Stationen von der Kastanienallee entfernt: Die 34 hier von NCC geplanten Stadthäuser waren innerhalb eines Vierteljahres verkauft.
Die Perspektiven für den Berliner Wohnungsmarkt werden letztlich von allen Gesprächspartnern Vetters positiv bewertet. Dass die Nachfrage nach vernünftigen Wohnungen stabil bleiben werde, hänge einerseits mit „der Angst der Leute vor einer wachsenden Inflation“ zusammen, anderseits damit, „dass Berlins Wirtschaftskraft in den letzten Jahren überproportional gewachsen ist.“ Auch NCC-Regionsleiter Weber sieht daher keine Anzeichen für eine Immobilienblase: „Dazu war Berlin in der Vergangenheit zu bodenständig.“